Переход права собственности к наследникам умершего в большинстве случаев «оформляет» нотариус. Действительно удобно, когда за 2-3 визита в офис нотариуса права наследника оказываются зарегистрированы в ЕГРН. Я расскажу о других случаях, когда наследникам потребовалась юридическая помощь адвоката. При разных обстоятельствах эти кейсы похожи в том, что у наследников не оказалось на руках всех документов, которые потребовал нотариус для выдачи свидетельства о праве на наследство.
Совсем недавно ко мне обратился Иван, наследник по завещанию на домовладение своего отца. Недвижимость была приобретена его отцом в 1997 году, однако его право собственности на жилой дом и земельный участок в ЕГРН зарегистрировано не было. При этом у наследника не оказалось и правоустанавливающих документов на домовладение, поэтому нотариус не выдал ему свидетельство о праве на наследство.
В результате наведения справок выяснилось, что жилой дом был приобретен по договору купли-продажи, удостоверенному нотариально. После получения у нотариуса дубликата этого договора оказалось, что на самом договоре нет надписи о его регистрации в БТИ. Нотариус не может выдать свидетельство о праве на наследство на основании такого договора и обычно рекомендует обращаться в суд с заявлением о признании права собственности. Однако я обратил внимание, что в домовой книге имелась отметка о собственнике (наследодателе) с указанием реквизитов договора купли-продажи, заверенная печатью БТИ. Организация технической инвентаризации подтвердила сведения о регистрации договора, в результате нотариус выдал свидетельство о праве на наследство на жилой дом.
Что касается земельного участка, то оказалось, что он сформирован, но по сведениям из похозяйственной книги находился у предыдущего владельца лишь в пользовании. Поэтому новый собственник дома сможет приобрести право собственности или аренды на землю, обратившись с соответствующим заявлением в Городскую управу.
Из этого относительно несложного кейса видно, как в результате обращения к адвокату наследнику удалось избежать длительного и дорогостоящего судебного процесса.
Другой мой клиент З.М. пыталась вступить в наследство после смерти своей матери. Однако в свидетельстве о заключении брака ее девичья фамилия оказалась написана через мягкий знак и поэтому на одну букву отличалась от ее фамилии, указанной в ее свидетельстве о рождении. Для нотариуса это не мелочь, а основание для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство. Самостоятельно выйти из сложившейся ситуации З.М. не смогла, фактически вступила в наследство, но права на него не зарегистрировала.
Через несколько лет после смерти мужа она вновь попыталась получить свое наследство у нотариуса, которая порекомендовала ей обращаться в суд. Тогда З.М. поручила свое наследственное дело мне. Я попытался исправить ситуацию, получив верные документы из ЗАГСа. Дело в том, что актовые записи в соответствующих книгах органов ЗАГСА могут отличаться от записей в свидетельствах, выдаваемых на руки гражданам. Так и оказалось в случае З.М., запись в книге регистрации о ее браке содержала верные сведения, ошибка вкралась лишь в свидетельство. В этом деле пришлось также получать повторное свидетельстве о рождении моего доверителя, поскольку в нем отсутствовала последняя цифра года, в котором сделана соответствующая актовая запись.
Если кто не знает, повторные свидетельства о рождении по запросу из другого региона могут прийти без указания отчества урожденной, запрос приходится повторять… При этом в каждом случае приходится собирать еще и все стандартные документы для нотариальной процедуры. В этом кейсе сбор документов и их исправление потребовали от адвоката десятка встреч с нотариусом, зато клиент сэкономил время и деньги на судебное разбирательство.
В другом случае наследник обратился ко мне после визита к нотариусу, который установил разночтения в площади унаследованного жилого дома по правоустанавливающему документу (свидетельство о праве на наследство) и фактической площади жилого дома по данным технической инвентаризации. Поскольку площадь дома была увеличена за счет его реконструкции, нотариус рекомендовала наследнику обратиться в суд с заявлением о признании права собственности в порядке наследования с доказательствами законности произведенной реконструкции.
Удачно, что, клиент располагал техническим паспортом жилого дома, включавшем сведения о жилом доме до его реконструкции. В этой части было обнаружено упоминание о полученном наследодателем разрешении городских властей на реконструкцию жилого дома. В соответствующем решении предполагаемая площадь жилого дома после реконструкции удачно совпала со сведениями, имеющимися в ЕГРН. Однако она все еще отличалась от площади жилого дома по данным технической инвентаризации. В связи с принятием Жилищного кодекса РФ при технической инвентаризации жилья в его площадь стали включать также пристройки, за счет чего и увеличилась площадь дома в этом случае. Оставалось только подтвердить это обстоятельство нотариусу соответствующей справкой органа, осуществляющего техническую инвентаризацию. К счастью, офис нотариуса расположен не далеко, поэтому я не слишком устал возвращаться к нотариусу с исправленными вариантами этой справки, пока наконец его не устроил третий вариант.
В заключении расскажу о случае, когда дело о наследстве пришлось решать в суде. В этом случае нотариус предложил наследнику, принимавшему наследство по закону после смерти отца, а затем и брата, обратиться в суд за признанием права собственности на домовладение в связи с недостатками правоустанавливающих документов: договор купли-продажи жилого дома оказался не зарегистрирован в сельском совете.
Кроме того, в доме на момент смерти наследодателя был зарегистрирован еще один наследник, который несколько лет в нем не проживал. Но для нотариуса сведения о такой регистрации в отсутствие доказательств иного подтверждали фактическое принятие таким наследником в наследство как жилого дома, так и земельного участка под ним. Поскольку в таком случае возникает спор о праве, дело должно было разрешаться районным судом. В нашем случае возражений против иска не поступило, и дело разрешилось довольно скоро, несмотря на обнаружившееся разночтение в адресе жилого дома со сведениями Городской Управы о нумерации объектов недвижимости. Но чаще перспективы таких судебных споров туманны, многие судьи вполне удовлетворяются объяснениями отсутствующего наследника и показаниями его друзей о том, что он принял наследство, приехав на похороны или переночевав пару раз в доме наследодателя.
Интересно, что в этом деле признание права собственности судом оказалось лишь началом работы адвоката. В дальнейшем пришлось исправлять ошибки в кадастровых сведениях об адресе жилого дома в ЕГРН, для чего было аннулировано постановление Городской Управы. Затем потребовалось сформировать соседний земельный участок, также принадлежавший клиенту, и выполнить нетривиальную задачу по «стыковке» его границ с ранее ошибочно сформированным земельным участком под жилым домом. Советую не повторять мой опыт, и поручить съемку границ смежного земельного участка тому кадастровому инженеру, который должен исправлять ошибку в границах соседнего участка. Но это уже к вопросу о делах земельных…
Дмитрий Кияшко, май 2019г